Поможем оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, которая определяется в процессе государственной кадастровой оценки. Поскольку государственная кадастровая оценка носит массовый характер, то в отдельных случаях могут возникать ошибки в определении стоимости недвижимости.

Полученная в результате осуществления государственной оценки стоимость выступает базой для определения величины налога на имущество. Внесению в ЕГРН и, как следствие, установлению кадастровой стоимости и последующему налогообложению подлежат следующие объекты :

  • Земельные участки, находящиеся в частной собственности;
  • квартиры, частные жилые дома или помещения;
  • нежилые капитальные постройки и здания, а также комплексы зданий, включая коммерческую недвижимость;
  • садовые и дачные дома, хозяйственные строения, возведенные на земле, предназначенной для личного и подсобного хозяйствования, садоводства или огородничества.

Исчерпывающий перечень подобных объектов приведен в части 2 Налогового Кодекса РФ (ст. 378.2). Документ введен в действие после принятия №117-ФЗ, подписанного Президентом страны 5 августа 2000 года. Актуальная на сегодня редакция НК РФ утверждена 28 января 2020 года.

 

Необходимость и основания для оспаривания государственной кадастровой оценки

Кадастровую стоимость объекта ввели для того, чтобы приблизить налогооблагаемую базу к реальной стоимости имущества. На практике оценка недвижимости, проведенная под контролем госорганов, нередко оказывается заметно выше рыночной цены. Результатом такого завышения становится переплата имущественного налога.

Процедура оспаривания стоимости объекта недвижимости по кадастру регламентируется положениями №135-ФЗ, утвержденного 29 июля 1998 года. Федеральный закон определяет правила оценочной деятельности в России. Актуальная редакция документа принята 28 ноября 2018 года.

Законным основанием для оспаривания результатов госоценки выступают:

  • при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости были использованы недостоверные сведения о нем (например, при оценке были использованы неверные данные о площади объекта недвижимости либо о материале стен дома и тому подобное);
  • кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает рыночную стоимость этого объекта (на момент установления кадастровой стоимости).

В первом случае при положительном решении кадастровая оценка проводится заново, во втором случае кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. В обоих случаях нужно собирать доказательства.

Порядок действий для оспаривания кадастровой стоимости в 2020 года

В настоящий момент процедура оспаривания включает в себя досудебный  и судебный этап.

При этом физические лица не обязаны разрешать спор о кадастровой оценке в досудебном порядке, они вправе сразу обратиться в суд, а для организаций порядок досудебного обжалования, напротив, является обязательным.

Однако, в любом случае, в первую очередь следует обратиться к оценщику. Для того, чтобы приступить к оспариванию, нужно иметь на руках основное доказательство несоответствия кадастровой цены рыночной цене, отчет оценщика, а также положительное экспертное заключение в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

 

Досудебное оспаривание

Лицо, чьи права нарушены кадастровой оценкой, имеет право обратиться  в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Комиссия создана и работает на основе Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 №263 (далее – Порядок).

Кадастровая стоимость, согласно ч. 10 ст. 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее – Закона № 135-ФЗ), может быть оспорена в течение 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее момента определения новой кадастровой стоимости.

Основанием для подачи заявления, согласно ч.. 11 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, являются:

  • недостоверность исходных сведений об объекте недвижимости, использованных оценщиком при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Лицо, обращающееся в Комиссию, должно представить Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, в котором должны быть указаны причины, по которым кадастровая стоимость является неверной.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе в этом. О своем решении комиссия в течение пяти рабочих дней уведомляет заявителя, а также орган местного самоуправления (ч. 26 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ). Копию решения комиссия направляет в отделение Росреестра и кадастровую палату (ч. 30 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

В том случае, если заявителя не устраивает результат рассмотрения спора в Комиссии, она может обжаловать его в судебном порядке.

Судебный порядок рассмотрения спора

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости следует обращаться в суд общей юрисдикции: Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления следующих требований:

  • оспаривание вынесенного ранее решения комиссии Росреестра;
  • использование в качестве кадастровой реальной или рыночной стоимости;
  • проведение перерасчета кадастровой цены для устранения ошибок или неточностей, допущенных в ходе государственной оценки имущества.

Дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются Верховными судами субъектов РФ. Стандартный срок административного разбирательства составляет 2 месяца. При необходимости он может быть продлен еще на 1 месяц.

Необходимые документы

Независимо от выбранного способа оспаривания кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или жилья, владельцу имущества необходимо подготовить примерно одинаковый комплект документов. Он включает:

  • выписку из ЕГРН о текущей кадастровой оценке объекта;
  • документальные свидетельства недостоверности государственной оценки;
  • правоустанавливающую документацию на имущество;
  • экспертный отчет независимого оценщика.

При обращении в суд потребуется дополнительно оформить или получить документацию двух видов. Первый – это квитанция об уплате госпошлины. Второй – уведомление о вручении искового заявления всем заинтересованным сторонам.

 

Обращаем ваше внимание, что на сегодняшний день оспаривание для единичных объектов с кадастровой стоимостью менее 10 млн. Рублей,  как правило, финансово нецелесообразно из-за того, что затраты на оценку не окупятся за счет экономии на налоге на имущество или арендной ставке. Переоценка подобных объектов имеет смысл при пакетном заказе (например, оценка нескольких земельных участков, расположенных в одном снт), поскольку при заказе переоценки нескольких объектов действует система скидок.

 

C 1 января 2019 года во многих регионах Российской Федерации установлены новые величины кадастровой стоимости для земельных участков и объектов капитального строительства. В соответствии с действующим законодательством, кадастровая стоимость является базой для определения налога на имущество. К сожалению, в очередной раз кадастровая стоимость для большинства объектов определена в размере, превышающем их рыночную стоимость, что приводит к излишнему исчислению налога на имущество. Наша компания предлагает подготовку отчета об оценке для целей снижения кадастровой стоимости.

Заказать консультацию по оспариванию кадастровой стоимости вы можете по телефону 8 (496) 755-93-26 или через форму обратной связи ниже

Заказать консультацию по оспариванию кадастровой стоимости